【中玻網(wǎng)】4月26日，國(guó)家發(fā)改委副主任寧吉喆在接受新華社專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)就直言，雖然一季度經(jīng)濟(jì)整體向好，但不確定因素仍存，其中一項(xiàng)就是房地產(chǎn)，未來(lái)一旦放松調(diào)控，房?jī)r(jià)就將出現(xiàn)反彈。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，要形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期機(jī)制，推進(jìn)房地產(chǎn)稅、土地制度改變等都是有望取得進(jìn)展的領(lǐng)域。

　　"近期房地產(chǎn)市場(chǎng)總體調(diào)控取得了明顯成績(jī)，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾并沒(méi)有解決"，寧吉喆表示，具體來(lái)看，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的壓力依然存在，三四線(xiàn)城市去庫(kù)存的壓力也不小，因此，寧吉喆給出了一旦放松調(diào)控，房?jī)r(jià)還會(huì)反彈的判斷。

　　從一系列數(shù)據(jù)看，近期我國(guó)樓市確實(shí)出現(xiàn)了降溫跡象。此前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年3月全國(guó)70個(gè)大中城市中，有24個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格漲幅比上月回落，比2月增加4個(gè)，其中18個(gè)為一二線(xiàn)城市。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這與全國(guó)多地密集落地的樓市調(diào)控政策密切相關(guān)。"自今年3月起，以北京為首的熱門(mén)城市掀起新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，廣州、珠海、廈門(mén)等30余個(gè)城市先后落地提高首付比、提高購(gòu)房門(mén)檻等嚴(yán)格措施，全國(guó)再度進(jìn)入嚴(yán)厲打擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的階段"，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，在控制需求的同時(shí)，多地還從供應(yīng)角度著力，明確提出增加土地尤其是住宅類(lèi)用地供應(yīng)。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，一系列調(diào)控政策切實(shí)改變了市場(chǎng)預(yù)期，也對(duì)平抑房?jī)r(jià)起到了重要作用，"限貸限購(gòu)之后，業(yè)主惜售、調(diào)價(jià)現(xiàn)象明顯減少，購(gòu)房者恐慌性搶購(gòu)也不復(fù)存在，只要目前相關(guān)政策尤其是信貸政策不放松，初步預(yù)計(jì)3個(gè)月之后，要點(diǎn)城市房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)普遍的回落"。

　　不過(guò)有分析指出，短期調(diào)控雖立竿見(jiàn)影，卻不足以根治樓市不理性的病根，針對(duì)這一情況，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制正在加速形成。此前在4月中旬，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2017年深化經(jīng)濟(jì)體制改變要點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知》強(qiáng)調(diào)，要健全購(gòu)租并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。寧吉喆也曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾給宏觀調(diào)控提出了更高的要求，相關(guān)部門(mén)正緊鑼密鼓地研究制定保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，將對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲可能帶來(lái)的泡沫嚴(yán)加防范和調(diào)控，同時(shí)堅(jiān)持三四線(xiàn)城市的去庫(kù)存政策。

　　孔丹直言，目前我國(guó)樓市調(diào)控工具庫(kù)中，其實(shí)還有許多備選政策可以操作，例如盡快推行房地產(chǎn)稅，避免業(yè)主多套帶有房屋長(zhǎng)期閑置，從而提高換手率、盤(pán)活存量房，"此外，相關(guān)部門(mén)還應(yīng)積較拓展投入資金渠道，轉(zhuǎn)移投入資金者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情，轉(zhuǎn)而投向股市或者實(shí)體經(jīng)濟(jì)"。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員鄒琳華則指出，積較推進(jìn)土地制度改變，放寬集體土地的入市條件，或許有助于提高商品房供應(yīng)量，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制或已有草案初步文件今年或發(fā)布

　　4月25日，中點(diǎn)政治局會(huì)議提出，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　值得注意的是，這次中點(diǎn)對(duì)于長(zhǎng)效機(jī)制的提法用的是“加快形成”四個(gè)字，而去年底中點(diǎn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年相關(guān)部門(mén)工作報(bào)告的提法分別是“加快研究建立”和“加快建立和完善”，對(duì)于這一措辭的變化據(jù)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制或已有了草案，需要加快達(dá)成共識(shí)并盡快形成正式可提交的方案，但這一過(guò)程還需要各方面政策慢慢落地和完善。

　　某房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士接據(jù)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，這一措辭反映出國(guó)家對(duì)于建立長(zhǎng)效機(jī)制還是在加速推進(jìn)過(guò)程中的�！吧现馨l(fā)改委副主任有個(gè)說(shuō)法是‘目前國(guó)家正在緊鑼密鼓研究制定保證房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，成熟的時(shí)候可以付諸實(shí)施’，這意味著可能已經(jīng)初步形成了一個(gè)文件，估計(jì)這個(gè)文件今年會(huì)發(fā)布出來(lái)�！彼f(shuō)。

　　“但是發(fā)布文件和形成長(zhǎng)效機(jī)制還是有差異的，因?yàn)樾纬砷L(zhǎng)效機(jī)制需要一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，里面包含很多環(huán)節(jié)，如資金、稅收、土地供應(yīng)、住宅等等，因此出臺(tái)文件本身是為了形成一個(gè)框架，然后加速推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的形成�！睏罴t旭說(shuō)，“形成”則需要一些政策慢慢落地和完善，比如帶有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，今年立法中沒(méi)有行動(dòng)，這樣至少在這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制文件中估計(jì)對(duì)房產(chǎn)稅會(huì)是“加快立法”這樣的措辭，但它畢竟是沒(méi)有出來(lái)，由加快立法到落地，再到對(duì)市場(chǎng)形成有效影響，還是需要過(guò)程的。所以“加快形成”不僅是發(fā)文件的問(wèn)題，還是推進(jìn)各方面措施落地的問(wèn)題，這個(gè)需要過(guò)程。

　　新城控股高等副總裁歐陽(yáng)捷接據(jù)記者采訪(fǎng)時(shí)指出，長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)非常大的課題，短期來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制影響房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展、城市化布局與城鎮(zhèn)化進(jìn)程；長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制與土地和資本供給制度、居民財(cái)富轉(zhuǎn)移與稅制安排都有關(guān)系，它不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)本身的長(zhǎng)效機(jī)制，更是未來(lái)國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)科學(xué)發(fā)展的基石，也是涉及財(cái)政體制、資金體制、土地管理體制、城市管理體制、國(guó)家與企業(yè)個(gè)人財(cái)富分配體制的重大改變課題。從前期的“加快研究建立”到“加快建立和完善”，意味著長(zhǎng)效機(jī)制或已有了草案，但顯然尚未形成共識(shí)。目前的“加快形成”意味著需要加快達(dá)成共識(shí)并希望盡快整合草案形成正式可提交的方案。

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉接據(jù)記者采訪(fǎng)時(shí)則指出，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有必要加快形成，早在2013年中點(diǎn)就正式提及綜合運(yùn)用資金、土地、財(cái)稅、投入資金、立法等手段逐步建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，本屆相關(guān)部門(mén)上任以來(lái)已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整，比如推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。在不動(dòng)產(chǎn)登記方面，2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成，全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)將實(shí)現(xiàn)，這為房地產(chǎn)稅的征收奠定技術(shù)基礎(chǔ)，同時(shí)也為“差別化”樓市調(diào)控提供政策依據(jù)，也是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制非常重要的環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)稅立法方面，有可能對(duì)房地產(chǎn)交易、帶有等各環(huán)節(jié)進(jìn)行稅費(fèi)的調(diào)整，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控向經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)變。

　　張宏偉認(rèn)為，今后較有可能直接推進(jìn)的是房地產(chǎn)稅，一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改變的頂層設(shè)計(jì)有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制三大體系之一的財(cái)稅政策與措施。但鑒于工作難度、利益博弈等前車(chē)之鑒，房地產(chǎn)稅正式推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能在2020年之后的兩三年時(shí)間里。